Azərbaycanda kirayə bazarında son illərdə müşahidə olunan bahalaşma artıq yeni mərhələyə keçib. Orta (median) aylıq kirayə haqqının 1000 manatı keçməsi bunu açıq şəkildə göstərir. Əslində bu göstərici bir neçə il əvvəlki vəziyyətlə müqayisədə ciddi artım deməkdir. Belə ki, təxminən 2020-2021-ci illərdə Bakıda orta kirayə haqqı daha çox 400-600 manat aralığında dəyişirdi. Sonrakı illərdə mərhələli artım baş verdi. Əvvəl 700-800 manat səviyyəsinə qalxdı, daha sonra 900 manata yaxınlaşdı və nəhayət 1000 manat həddini keçdi. Yəni bazarda cəmi 3-4 il ərzində təxminən iki dəfəyə yaxın bahalaşma müşahidə olunub.
Bu artımın arxasında ilk növbədə sadə iqtisadi prinsip dayanır: tələb təklifi üstələyir. Bakıya regionlardan köç davam edir, eyni zamanda tələbələrin, gənc ailələrin və yeni işə başlayanların sayı artır. Bu qrupların əksəriyyəti mənzil almaq imkanına malik olmadığından kirayə bazarına yönəlir. Amma bazarda kirayə üçün real təklif bu artıma uyğun genişlənmir. Yeni tikilən binaların çoxu ya yüksək qiymət segmentinə aiddir, ya da ümumiyyətlə kirayə üçün deyil, satış üçün nəzərdə tutulur. Nəticədə bazarda mövcud mənzillərə düşən yük artır və qiymətlər yüksəlir.
Digər tərəfdən, tikinti sektorunda xərclərin artması da bu prosesi sürətləndirir. Son illərdə tikinti materialları, xüsusilə də idxaldan asılı olan məhsullar bahalaşıb. Eyni zamanda işçi qüvvəsinin qiyməti və torpaq sahələrinin dəyəri də yüksəlib. Bu isə yeni tikilən mənzillərin maya dəyərini artırır. Nəticədə həmin mənzillər bazara daha yüksək qiymətlə çıxarılır və bu, həm satış, həm də kirayə seqmentinə ötürülür.
İpoteka bazarı da bu prosesdə mühüm rol oynayır. Kağız üzərində ipoteka imkanları genişlənmiş kimi görünsə də, reallıqda yüksək ilkin ödəniş tələbi və faiz yükü bir çox insan üçün mənzil almağı çətinləşdirir. Bu səbəbdən potensial alıcıların əhəmiyyətli hissəsi kirayə bazarında qalır. Bu isə tələbin sabit və yüksək qalmasına səbəb olur.
Digər vacib məqam əhalinin gəlirləri ilə bağlıdır. Maaşlarda müəyyən artım olsa da, bu artım mənzil və kirayə qiymətlərinin artım tempindən geri qalır. Yəni insanların alıcılıq qabiliyyəti daşınmaz əmlak bazarına çatmır. Nəticədə insanlar daha uzun müddət kirayədə qalır və bu da bazarda sıxlığı artırır.
Son illərdə investisiya məqsədilə mənzil alanların sayının artması da qiymətlərə təsir edir. Bir çox investor mənzili kirayə gəliri üçün alır və qiyməti bazardakı real tələbə yox, əldə etmək istədiyi gəlirə görə müəyyən edir. Məsələn, 150-200 min manatlıq mənzil alan şəxs aylıq 800-1000 manat kirayə tələb etməyə çalışır ki, bu da bazarda ümumi qiymət səviyyəsini yuxarı çəkir.
Bütün bu amilləri birləşdirəndə ortaya belə bir mənzərə çıxır: kirayə bazarında qiymət artımı təkcə bir səbəblə deyil, struktur problemlərlə bağlıdır. Urbanizasiya sürətlənir, amma şəhər infrastrukturu və mənzil təklifi eyni tempdə artmır. Tikinti bahalaşır, amma gəlirlər həmin templə yüksəlmir. İpoteka əlçatan deyil, amma mənzilə ehtiyac artır. Bu ziddiyyətlər kirayə bazarında qiymətlərin davamlı şəkildə yüksəlməsinə gətirib çıxarır.
Qısa və orta müddətdə bu tendensiyanın kəskin şəkildə dəyişməsi çətin görünür. Əgər bazarda yeni, daha əlçatan kirayə mənzillərin sayı artmasa və ya ipoteka mexanizmləri real olaraq genişlənməsə, kirayə qiymətləri yüksək səviyyədə qalmağa davam edəcək. Bu isə əhalinin xərclərinin daha böyük hissəsinin kirayəyə yönəlməsi və real alıcılıq qabiliyyətinin zəifləməsi deməkdir.
Akif Nəsirli
