Bakının əsas ticarət küçələrində bəzi kommersiya obyektlərinin boş qalması və icarəyə çıxarılan obyektlərlə bağlı elanların artması son dövrlərdə diqqət çəkən məsələlərdəndir.
Çağdaş.Az xəbər verir ki, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin İdarə Heyətinin sədri Vüqar Oruc Ölkə.az-a açıqlamasında bu vəziyyəti yalnız sahibkarların fəaliyyətindəki zəifləmə ilə əlaqələndirməyin düzgün olmadığını bildirib.
Onun sözlərinə görə, icarə qiymətlərinin yüksək olması, biznes xərcləri, istehlakçı davranışındakı dəyişikliklər və obyektlərin yerləşdiyi ərazilərin kommersiya imkanları bu prosesə birlikdə təsir göstərir.
Vüqar Oruc əlavə edib ki, aktiv biznesin müəyyən dərəcədə passivləşməsinin əsas səbəblərindən biri pandemiya dövründən başlayan prosesin indi də davam etməsidir:
“Aktiv biznesin müəyyən dərəcədə passivləşməsinin əsas səbəbi pandemiya dövründən başlayan prosesin hazırda da davam etməsidir. İnsanlar daha çox sığortalanmış, yəni risklərdən azad olan istiqamətlərdə fəaliyyət göstərməyə üstünlük verirlər. Məsələn, daşınmaz əmlak alıb təmir edərək satmaq və ya onu icarəyə vermək kimi daşınmaz əmlaka söykənən biznes modeli ölkədə formalaşdığı üçün alternativ biznes sahələrində müəyyən fasilələr yarana bilər. Lakin bu, həmin obyektlərin daima boş qalacağı anlamına gəlmir. Bu vəziyyət sadəcə mülkiyyətçilərin və ya sahibkarların obyektlərin icarə qiymətini düzgün qiymətləndirməməsinin nəticəsidir. Yaxşı olar ki, hər hansı bir obyekt bazara icarəyə təqdim edilməzdən əvvəl peşəkar qiymətləndiriciyə müraciət olunsun və qiymətləndirici onun icarə haqqının real bazar dəyərini müəyyən etsin.
Bakının əsas ticarət küçələrində kommersiya obyektlərinin icarə qiymətləri kifayət qədər yüksəkdir. Hazırda şəhərin mərkəzi və daha çox ticarət axınının olduğu küçələrdə 1 kvadratmetr üçün 30 manat və daha yüksək icarə haqqı tələb olunan obyektlərə rast gəlinir. Lakin burada vahid qiymətdən danışmaq olmaz. Obyektin yerləşdiyi küçə, piyada axını, metroya yaxınlığı, sahəsi, təmir vəziyyəti, vitrin imkanları və parklanma şəraiti icarə qiymətinə birbaşa təsir göstərir”.
Vüqar Orucun sözlərinə görə, sahibkar üçün icarə haqqının yüksək olması yalnız onun aylıq ödənişindən ibarət məsələ deyil:
“Sahibkar icarə haqqı ilə yanaşı əməkhaqqı, kommunal xərclər, vergi, məhsulun maya dəyəri, logistika, reklam və digər xərcləri də qarşılamalıdır. Məsələn, 250 kvadratmetrlik obyektə görə ayda 7 min manat icarə ödəyən sahibkarın həmin xərci biznes dövriyyəsi hesabına qarşılaması lazımdır. Əgər obyektin aylıq dövriyyəsi bütün xərcləri və sahibkarın gözlədiyi gəliri təmin etmirsə, yüksək icarə haqqı biznes üçün ciddi yükə çevrilir. Bu halda sahibkarın daha münasib qiymətli obyektə keçməsi və ya fəaliyyətini həmin ərazidən çıxarması təbiidir”.
Onun sözlərinə görə, bu vəziyyət geniş yayıldıqda təkcə ayrı-ayrı sahibkarların deyil, bütövlükdə həmin ərazinin iqtisadi fəallığının zəifləməsinə səbəb ola bilər:
“Ticarət küçəsində obyektlərin uzun müddət boş qalması müştəri və piyada axınına, digər obyektlərin dövriyyəsinə və nəticə etibarilə məşğulluğa təsir göstərə bilər. Proses davamlı xarakter alarsa, xidmət sektorunun dövriyyəsində və vergi daxilolmalarında da müəyyən azalma yarana bilər. Ona görə də boş obyektlərin sayının artması bazar üçün nəzərə alınmalı siqnaldır”.
Bununla yanaşı, AQC sədri hesab edir ki, boş obyektlərin artması bazarın özünü tənzimləməsi baxımından da müəyyən rol oynayır:
“Mövcud vəziyyət həm də mülkiyyətçilərin icarə qiymətlərini düzgün dəyərləndirməməsindən qaynaqlanır. Əgər obyekt uzun müddət boş qalırsa, deməli, sahibinin tələb etdiyi qiymətlə bazarın real ödəmə qabiliyyəti arasında uyğunsuzluq var. Ona görə də hər hansı obyekti bazara təqdim etməzdən əvvəl peşəkar qiymətləndiriciyə müraciət olunmalı və obyektin real bazar icarə dəyəri müəyyənləşdirilməlidir.
Mülkiyyətçi yüksək icarə haqqını saxlaya bilər, amma bunun müqabilində obyektin aylarla boş qalması riskini də qəbul edir. Halbuki daha real qiymətlə uzunmüddətli icarəçi tapmaq bəzi hallarda daha sərfəli olur. Məsələn, aylıq 7 min manatlıq obyekt 6 ay boş qalarsa, mülkiyyətçinin əldə edə bilmədiyi potensial gəlir 42 min manat təşkil edir”.
Vüqar Oruc bildirib ki, buna görə kommersiya obyektlərinin icarə qiymətləri müəyyən edilərkən yalnız mülkiyyətçinin gözləntisi deyil, bazarın real göstəriciləri və obyektin gəlirlilik potensialı nəzərə alınmalıdır:
“Kommersiya obyektinin qiymətləndirilməsində əsas məsələlərdən biri onun iqtisadi fayda yaratmaq imkanlarıdır. Eyni şəhərdə, hətta eyni rayonda iki obyektin qiyməti arasında ciddi fərq ola bilər. Ona görə də ‘Bakıda icarə haqları bahadır’ fikrini bütün bazara şamil etmək düzgün deyil. Daha doğru yanaşma konkret obyektin icarə haqqının onun lokasiyasına, xüsusiyyətlərinə və yaratdığı gəlir imkanlarına uyğun olub-olmadığını müəyyənləşdirməkdir”.
AQC İdarə Heyətinin sədri hesab edir ki, hazırkı mərhələdə həm sahibkarların, həm də əmlak sahiblərinin bazardakı real vəziyyəti nəzərə alması vacibdir:
“İcarə haqqı bazarın ödəmə imkanından əhəmiyyətli dərəcədə yüksək olduqda obyektin boş qalması, sahibkarın fəaliyyətini dayandırması və nəticədə həmin ərazidə kommersiya fəallığının zəifləməsi riski artır. Ona görə də burada əsas məsələ qiymətin sadəcə yüksək və ya aşağı olması deyil, onun bazar şərtlərinə nə dərəcədə uyğun olmasıdır”.
